マンションは賃貸・分譲どっちが得?9年間住んだ部屋を売却した結果を比較・検証。

自宅として購入する分譲マンションは、賃貸に比べて得なのか?

ネットや雑誌にも、この手の特集が組まれているのをよく見かける。
でも、住宅情報誌に掲載された記事である時点で、なんらかのバイアスがかかっている。ちょっと読んでみる気が起こりません。

また、ブログなどでも検証記事が書かれていることもあります。
それらの多くが、やってみた!体験談じゃなくて・・、
どっちにしようか悩んだので計算してみた!というもの。

実体験じゃないとチョット読む気がしないんですよね・・・。

分譲マンション

ところが、そんな折り、
友人が、9年前に新築で購入したマンションを売却しました。

新築時に3000万円で購入、9年間住んだマンションの売却価格は2750万円。9年間で250万円価格が下がった。

でも、一年あたり28万円で住めたと考えるとメチャ安です。

まがりなりにも東京都内、90平米を超える4LDKに、一ヶ月あたり2万3千円で住めたんだから、スゴイんじゃないかと思います。

失敗しない不動産売却のポイント/不動産売却のコツ

しかし、賃貸マンションにはない管理費・修繕積立金という月々かかる経費。
また、忘れちゃいけない固定資産税・都市計画税という余計な出費。

一方で、ローンを組んでいたから、住宅ローン控除で税金が戻ってくる。

賃貸と分譲マンションはどっちが得なのか?

友人に根掘り葉掘り聴いて検証してみました。

賃貸マンションに9年間住んだ場合

分譲マンションを所有するのと、賃貸マンションを借りて住むこと。

この二つを比較検討するためには、マンションの条件を揃える必要があります。

友人は小学生の子供二人がいる4人家族。90平米をちょっと超える4LDKに住んでいました。

  • 地域(最寄り駅)を合わせる
  • 広さ(間取り)を合わせる
  • 建物構造(鉄筋コンクリート造)を合わせる
  • この3つの条件を揃えるために、ホームズ・suumo・アットホームなどで検索しました。

    じつは他にも、

  • 駅からの距離
  • 建物の築年数
  • 駐車場タイプ(平置き・機械式など)
  • エレベーターの有無
  • などの条件候補がありました。
    しかし、条件を追加するたびに物件数が少なくなり、しまいには失くなってしまいます。

    賃貸マンションの相場はこのくらい

    さて、3つのサイトで条件を絞っていくと、(必然的なのか?)同じ物件がどこにも掲載されています。
    しかも、お明らかに同じ(部屋)物件が、色んな不動産会社の取り扱いとして複数掲載されている・・・。なんだかなぁ~みたいな感じです。

    結果的に、条件を同等に揃えた場合の賃貸マンションの相場は、12万~20万円

    ずいぶん家賃相場に幅があって困ってしまう・・。

    しょうがないので、全部の家賃を足して、物件数で割る、平均家賃を採用します。

    ということで、賃貸マンションの家賃相場は14万円。

    賃貸マンションを9年間借りた時の総額

    敷金・礼金・仲介手数料を合計すると、だいたい3ヶ月分。(不動産会社によって多少違う)

    14万円×3ヶ月=42万円
    これが、初期にかかる費用。

    あとは2年毎にかかる更新費用が家賃の一ヶ月分。
    9年間住むと4回更新をします。
    14万円×4回更新=56万円

    最後に一番大きい月々の家賃。
    14万×9年×12月=1,512万円

    さあ、賃貸マンションを9年間借りた時の総額は・・・、1,610万円なり!

    う~ん、もうこの数字みただけで、分譲マンションを買った場合の計算をする意味がないのではないかと思える・・・。

    分譲マンションを購入して9年間住んだ場合

    3000万円で購入したマンションを2750万円で売却。資産価値の目減りは9年間で250万円だと言えます。

    次に、分譲マンションの購入・維持・売却にかかったコストをはじき出します。

    分譲マンションのコスト

    分譲マンション購入時のコスト

  • 登記費用・・・・・・・・・・・・14万円
  • ローンの保証金・・・・・・・・・35万円
  • 仲介手数料・・・・・・・・・・・・無料
  • ローンの保証料は、マンション売却時に(多少減りますが)戻ってきます。
    仲介手数料は、宅建業者が売主なので無料。

    保証料は後々戻ってきますが、面倒なので入れて計算します。

    分譲マンションを所有している間のランニングコスト

  • 住宅ローンの金利(9年総額)・・522万円
  • 団体信用保険(9年総額)・・・・80万円
  • 火災保険(9年総額)・・・・・・45万円
  • 固定資産税(9年総額)・・・・・135万円
  • 管理・修繕積立(9年総額)・・・313万円
  • 駐車場代・・・・・・・・・・・・・無料
  • 住宅ローンは、3000万円のマンションに対して300万円を頭金に入れているので2700万円の借り入れ。
    団体信用保険は、ローン残高が減るにつれて年々安くなる。
    都市計画税は固定資産税に混ぜました。

    購入当時の書類や計算書(明細)を見せてもらいました。
    9年前の全期間固定の金利は2.375%。こっ、こんなに高かったんですね。(汗)
    今のほぼ倍です!

    マンション売却時のコスト

  • 仲介手数料・・・・・・・・・・・・・93万円
  • 移転登記費用・・・・・・・・・・・・5万円
  • 分譲マンションの売却時にはあまり支払うお金がありません。
    売却して入ってくるお金のほうが大きい。

    住宅ローン控除で税金が戻る

  • 住宅ローン控除(9年間総額)・・・220万円
  • 住宅ローン控除の還付は、ばかになりません。10年間は年末のローン残高の1%が戻ります。
    ただし、奥さんが専業主婦で奥さんと子供全員を扶養に入れていると、所得税そのものを(それほど)支払っていない場合もあります。全員が満額還付されるわけではありません。

    分譲マンションに9年間住んだ場合のコスト合計

    マンションの代金・・・3000万円
    マンション購入時・・・・49万円
    所有期間の維持費・・・1095万円
    マンション売却時・・・・98万円
    住宅ローン控除・・・△220万円
    マンション売却・・・△2750万円

    分譲マンション9年間のコストは・・・、1,272万円なり!

     

    賃貸と分譲、気になる比較!

    賃貸マンション・分譲マンションを所有した場合のコストを、なるべく同じ条件にあわせて比較したつもりです。

  • 賃貸マンション・・・・・1,610万円
  • 分譲マンション・・・・・1,272万円
  • 結果は、以上のようになりました。

    まとめというか、感想として・・。

    住宅ローンの金利が9年間で500万円以上かかっています。
    いま現在、購入を検討している人であれば、金利がメチャ安なので、半分以下になるのではないかと考えられます。
    そうなると、もっとこの差が開いてくるんですね。

    購入資金を現金(キャッシュ)で持っているなら、なおのことお得になるでしょう。

    なにか、計算上忘れているコストがあったらご指摘ください。記事に追記いたします。

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